Cómo calcular tu hipoteca: cuota, intereses y amortización
Vas a firmar la mayor deuda de tu vida y el banco te habla de TIN, TAE, amortización francesa y carencia. La cuota mensual que te ofrecen parece razonable, pero ¿sabes cuántos intereses pagarás en total? ¿Y cuánto de cada cuota es realmente tuya —capital— y cuánto se lo queda el banco —intereses—?
En este tutorial aprenderás a calcular tu hipoteca paso a paso: la cuota mensual con la fórmula real que usan los bancos, el coste total en intereses y cómo leer un cuadro de amortización. Con números concretos y un ejemplo de 150.000 € que podrás adaptar a tu caso.
La cuota mensual: la fórmula que usan los bancos
La cuota de una hipoteca a tipo fijo se calcula con la fórmula de amortización francesa, la misma que usan todos los bancos: cuota = P × i / (1 − (1 + i)^−n). P es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (el anual dividido entre 12) y n es el número total de cuotas (años × 12).
Vamos con el ejemplo: pides 150.000 € al 3 % anual durante 25 años. Primero, i = 0,03 ÷ 12 = 0,0025. Segundo, n = 25 × 12 = 300 cuotas. Tercero, aplicas la fórmula: 150.000 × 0,0025 ÷ (1 − 1,0025^−300) = 375 ÷ (1 − 0,4724) = 375 ÷ 0,5276 ≈ 710,79 € al mes.
El coste total: cuántos intereses pagas de verdad
Aquí viene el número que los bancos no destacan en sus folletos: con una cuota de 710,79 € durante 300 meses, pagarás 213.237 € en total por una casa de 150.000 €. La diferencia —63.237 €— son intereses puros que van al banco. Casi un 42 % más sobre el precio del préstamo.
Este coste total es la cifra que de verdad debes comparar entre ofertas, no solo la cuota mensual. Un banco que te ofrece 2,8 % en lugar de 3 % con las mismas condiciones te ahorra unos 4.500 € en intereses totales: la fórmula es la misma, solo cambia i = 0,028 ÷ 12.
El cuadro de amortización: intereses vs. capital mes a mes
El cuadro de amortización desglosa cada cuota mensual en dos partes: intereses y capital amortizado. Y aquí está la clave del sistema francés: la cuota es constante, pero el reparto cambia cada mes. Al principio pagas casi todo en intereses; al final, casi todo es capital.
En nuestro ejemplo, la primera cuota de 710,79 € se reparte así: intereses = 150.000 × 0,0025 = 375 €; capital = 710,79 − 375 = 335,79 €. El primer mes, más de la mitad de tu cuota son intereses. Tras 10 años (cuota 120), el capital pendiente ronda los 112.000 € y el reparto es ~430 € de capital y ~280 € de intereses: la tortilla se ha dado la vuelta.
Esto explica por qué amortizar anticipadamente es más rentable al principio: cada euro que amortizas en los primeros años elimina intereses futuros a un ritmo mucho mayor que el mismo euro amortizado en el año 20. Si vas a hacer aportaciones extra, hazlas pronto.
Juega con escenarios: entrada, plazo e impuestos
Con la mecánica clara, es hora de jugar con escenarios. Prueba estas tres variaciones en la calculadora y observa el impacto: primera, aumenta la entrada un 10 % (pides 135.000 € en lugar de 150.000 €): la cuota baja a 640 € y los intereses totales a 56.900 €. Segunda, reduce el plazo a 20 años: la cuota sube a 831 € pero los intereses caen a 49.500 €.
Tercera, negocia un punto menos de interés (del 3 % al 2 %): la cuota baja a 636 € y los intereses totales se desploman a 40.900 €. Un solo punto de interés vale más de 22.000 € en este ejemplo: por eso comparar ofertas bancarias es la hora mejor pagada de todo el proceso de compra.
No olvides los gastos que no están en la cuota: tasación (~300-500 €), notaría, registro e impuestos. En España, una vivienda nueva paga el 10 % de IVA —la calculadora de IVA gratuita (usatotem.com/calculadoras/calculadora-iva/) te ayuda a calcularlo—, mientras que una de segunda mano paga el ITP, que varía por comunidad autónoma entre el 6 % y el 10 %. Suma estos costes a tu plan antes de decidir.
TIN vs. TAE, tipo variable y carencia: lo que el banco no subraya
Dos conceptos que el banco mencionará y que debes distinguir: el TIN es el tipo de interés nominal puro, el que entra en la fórmula de la cuota. La TAE incluye además las comisiones y gastos, y es la cifra que permite comparar ofertas de distintos bancos en igualdad de condiciones. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distinta si una cobra más comisiones.
Ojo con el tipo variable: todo lo calculado aquí vale para el periodo de tipo fijo inicial. En una hipoteca variable referenciada al euríbor, la cuota se recalcula en cada revisión y puede subir o bajar cientos de euros. Si eliges variable, calcula también el escenario de estrés: ¿podrías pagar la cuota si el euríbor sube 2 puntos?
Herramientas gratuitas mencionadas
Calculadora de IVA
Calculadora de IVA: Elige el país (se aplica su IVA), escribe el monto y decide si quieres agregar o quitar.
Usar gratisCalculadora de porcentajes
Calculadora de porcentajes: Elige el tipo de cálculo, escribe los dos valores y pulsa Calcular.
Usar gratisInterés compuesto
Calculadora de interés compuesto: Escribe el capital inicial, la tasa anual, los años y cada cuánto.
Usar gratisPreguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
Con la fórmula de amortización francesa: cuota = P × i / (1 − (1 + i)^−n), donde P es el capital, i el interés mensual y n el número de cuotas. Para 150.000 € al 3 % a 25 años, la cuota es de unos 711 €. La calculadora de hipoteca gratuita lo calcula al instante con el cuadro completo.
¿La cuota de la hipoteca sube con los años?
En una hipoteca a tipo fijo, la cuota no cambia nunca: lo que cambia es el reparto entre intereses y capital. Al principio pagas sobre todo intereses; con los años, la parte de capital crece. Solo cambia la cuota si tu hipoteca es a tipo variable y se revisa el índice de referencia.
¿Qué porcentaje de mi sueldo debería dedicar a la hipoteca?
Como referencia, los bancos suelen recomendar que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Con 2.500 € netos al mes, tu cuota debería estar por debajo de 875 €. Por encima de ese umbral, cualquier imprevisto te pone en apuros.
En resumen
Calcular tu hipoteca se reduce a tres números: la cuota mensual que sale de la fórmula de amortización francesa, el total de intereses que pagarás durante la vida del préstamo y cómo evoluciona la amortización mes a mes. Conocerlos antes de firmar te da poder de negociación y te evita sorpresas.
Usa la calculadora de hipoteca gratuita para jugar con los escenarios —más entrada, menos años, un punto menos de interés— y ver el impacto en euros reales. Y no olvides los impuestos de la compraventa: la calculadora de IVA gratuita te ayuda a calcular el IVA de una vivienda nueva o a comparar con el ITP de una de segunda mano.